韩国造船业复苏，房价触底反弹？

据韩国媒体《庆南新闻》报道，随着数年来发展几近停滞的巨济地区造船业逐步恢复生机，巨济地区的新房价格和租房价格均出现了触底反弹的趋势。

位于韩国东南部的庆尚南道巨济岛，总面积约四百平方公里，是除济州岛之外的韩国第二大岛屿。造船业是巨济岛的支柱产业，韩国第二、第三大造船企业大宇造船海洋、三星重工均坐落在这里，而巨济市也由此成为世界造船中心之一，被称为“韩国造船业大本营”“韩国造船第一城”，有着“钢铁侠般的城市”之美誉。

国际金融危机爆发以来，韩国造船业遭遇重创，巨济市辖区内的两大造船企业发展也陷入低谷，订单急剧减少，不得不持续裁员，导致当地失业人数不断增加，房价也随之逐步走低。不过，从2017年开始，两大造船企业承接订单量正在呈现复苏的势头，而当地的就业率也随之小幅攀升。受此影响，巨济地区的新购住房和租房交易成交量增加，价格也开始触底反弹，已有当地媒体发出“巨济房价的春天来临了吗？”的声音。

“造船第一城”惨为“失业率第一”房价剧降

巨济市聚集着韩国众多大型船企和为这些船企提供零部件的中小型配套企业，曾经因为造船业兴旺发达而成为韩国鼎鼎有名的“有钱人城市”。国际金融危机爆发前，该市各船厂每天晚上都灯火通明地加班，被当地人称为“不夜城”。

造船业的严重萧条，使该市经济发展受到很大冲击，对船企劳动关系也产生了巨大影响。巨济市的总人口仅为25万人，随着大宇造船海洋、三星重工进行结构调整而大幅裁员，巨济市的造船业员工从2015年的92000人下降到2018年10月的不足50000人，造成该市失业率大幅提高。另一个数则据显示，从2013年到2017年8月，巨济地区就业保险投保人数从9.3万人下降到8.1万人。

2018年8月底，韩国统计厅发布的“2018年上半年各地区就业调查”显示，当年1~6月巨济市的失业率在韩国所有154个市、郡中最高，达到了7%，同比2017年上涨了4.1%，也是2013年统计之后的最高值,就业率也从2017年的63.5%下降至2018年的58.6%。这意味着巨济市经济活动中工作人口刚刚超过半数。本次统计是除去特别市、广域市之外，以全韩国9个道的所有市、郡为对象进行的调查。

有分析指出，巨济市失业率的提高主要受到全球船舶订单数量减少，韩国主要造船企业人员结构调整、中小造船企业营业被迫中断等影响。韩国统计厅雇用统计科长滨贤俊表示，巨济市的大宇造船海洋、三星重工及其合作企业的员工数量减少，导致了失业率的提高。

由于大型造船企业大量裁员以及中小型造船企业纷纷破产、工人纷纷离开，船厂附近的房屋租赁市场也遭受了巨大的打击。以前，在工厂附近租一套公寓需要500万韩元的保证金和每月50万韩元的租金，后来保证金降到200万韩元，租金降到了20万韩元，依然无人问津。

韩国政府加大造船业扶持力度巨济受益

为了帮助韩国造船业尽快复苏，韩国政府近年来不断加大扶持力度。

据韩媒报道，今年4月24日，韩国贸易工业和能源部表示，将为造船业支出额外700亿韩元（约合6100万美元），主要用于帮助韩国国内船企进一步开拓LNG动力船等环保船舶市场。这是继去年11月韩国政府披露的一系列造船业全面振兴方案的后续措施。根据去年11月的规划，韩国政府决定在2025年之前订造140艘LNG动力船，并提供1.7万亿韩元（约合14.78亿美元）的财政支持；另外，韩国政府还将在2025年前投资2.8万亿韩元（约合24.34亿美元）打造LNG动力船基础设施。同时，贸易工业和能源部还将提高面向中小型船企的预付款保函（RG）资助规模，从目前的1000亿韩元提高到2000亿韩元（约合1.74亿美元）。

韩国政府不仅提供额外资金帮助韩国船企开拓环保船市场，还出台并延长了对包括巨济市在内的韩国造船中心地区的政策优惠期限。

2018年5月，韩国政府划定了南部沿海的五大造船中心作为“产业危机应急特区”，提供就业支持和税收优惠等经济支援。这些地区包括蔚山市东区、巨济市、昌原市镇海区、统营市和木浦市，是韩国船运、造船企业聚集的重镇，但近年来因严重失业而陷入困境。

在这项措施之下，产业危机应急特区的失业者将有资格获得政府补贴和职业培训，在这些城市新开业的公司可以获得5年免税待遇和其他奖励。在此创业的企业享受5年内全额免除公司及个人所得税、地方投资补贴、公有土地租金减免等待遇。此外，韩国政府还将帮助当地造船业零部件及材料企业提升研发等领域的竞争力。

按照原本的规划，这一项目仅持续1年的时间，将在今年5月结束。而韩国贸易工业和能源部在4月23日宣布，将在未来两年内，继续对因造船业衰退而受到重创的上述5个地区提供减税及补贴等一系列政策优惠，将这5个地区的政策优惠延长至2021年5月。韩国贸易工业和能源部还计划为这些地区培育新的增长引擎，包括旅游业等，以减轻它们对造船业的依赖。同时，韩国政府还将拨出额外的预算来振兴地区经济，具体细节将在未来披露。

造船业订单复苏就业增加房价反弹

在韩国政府的大力扶持下，同时随着全球船海市场的转暖，位于巨济市的大宇造船海洋、三星重工形势开始好转。

2016年，三星重工承接的订单金额仅为5亿美元，大宇造船海洋的这一数据也仅为15.4亿美元。从2017年开始，两大造船企业的经营接单量快速攀升，当年三星重工承接的订单金额达到69亿美元，大宇造船海洋达到29.6亿美元。2018年，三星重工承接的订单金额达到62.7亿美元，大宇造船海洋达到68.1亿美元。进入2019年，两大造船企业也连续接到各种订单，订单金额正在稳步增长。

随着造船业复苏的势头，巨济地区的就业率开始小幅攀升。2017年下半年，巨济市的就业率为59.3%，2018年上半年下降到58.6%，2018年下半年又上升到59.1%，虽然仍低于韩国全国平均就业率的61.2%，但已企稳回升。其中，以大宇造船海洋、三星重工两大造船企业为中心的巨济市船舶企业，2018年5月的就业人数为71205名，2018年底增长到73001名，到今年4月末已达到74132名，时隔1年增加了约3000名。

随之而来的，是巨济地区的新购住房和租房交易成交量增加，价格也开始触底反弹。

根据韩国房地产鉴定评价机构——韩国鉴定院(KAB)的数据，2018年5月，巨济市每套住房的平均销售价格为15072万韩元，8月为14143万韩元，10月为13676万韩元，12月为13387万韩元，明显走在下坡路上；但从今年1月开始反弹，达到15046万韩元，2月为15011万韩元，3月为15080万韩元，4月为15146万韩元，房价正在飘红。

租房市场上，巨济市的全税房（全税房是韩国独有的租房方式，是一次性支付巨额资金让房东管理，不需要另外支付房租的租房方式。理论上，租房合同一到期，租户就能收回支付过的保证金，房东在租房合同存续期间，用保证金投资其他项目来赚钱。）租房价格也从今年初开始反弹，此后一直持续着小幅上升势头。该市全税房公寓每套平均价格去年5月为10398万韩元，8月为9630万韩元，10月为9108万韩元，12月为8745万韩元，呈不断下降趋势；但从今年1月反弹到9842万韩元，2月为9820万韩元，3月为9829万韩元，4月为9856万韩元，上升的势头明显。

除全税房外，巨济市的公寓每套平均月租价格，从2018年5月的40.8万韩元持续下降到12月的34.5万韩元，但从今年1月上升到38.4万韩元后，连续4个月以相同的增幅上涨，也呈现触底反弹走势。

分析人士认为，从以上这些数据来看，巨济市房产市场随着造船业景气的恢复而整体呈现出反弹氛围，但也存在着造船业走上稳定轨道之前,可能会再次下跌的不安感。

巨济市土地信息科相关负责人表示，从数据上看,该市房价筑底反弹已成定局，但由于经济总体仍然低迷，消费信心萎缩，同时大家对造船业复苏前景的可持续性仍存在担忧，今后该市房产市场上的观望氛围可能会逐渐浓厚，持续上涨的可能性不高。